FP3級 建ぺい率・容積率の計算をわかりやすく解説 — 前面道路の制限・緩和・2つの地域にまたがる敷地

2026年6月〜2027年5月の試験（法令基準日 2026年4月1日）に対応しています。 内容は2026年4月1日時点の建築基準法（42条・52条・53条）と同法施行令2条の条文で確かめています。

2つの割合の意味

容積率：前面道路の幅員が12m未満なら2つを比べる

前面道路（2つ以上あれば幅員が最大のもの）の幅員が12m未満のときは、次の2つのうち小さいほうが容積率の上限です（52条2項）。

1. 都市計画で定められた容積率（指定容積率）
2. 前面道路の幅員（m）× 法定乗数

特定行政庁が指定する区域では、住居系が6/10、その他が4/10または8/10になることがあります。試験では問題文に書かれた数値を使います。

例題1

敷地面積200m²、第一種住居地域、指定建ぺい率60%、指定容積率300%、前面道路の幅員6m。

• 道路による容積率 ＝ 6 × 4/10 ＝ 24/10 ＝ 240%
• 指定容積率300%と比べて小さいほう → 240%
• 最大延べ面積 ＝ 200m² × 240% ＝ 480m²
• 最大建築面積 ＝ 200m² × 60% ＝ 120m²

指定容積率300%をそのまま使って600m²と答えるのが典型的なミスです。

建ぺい率の緩和（53条3項・6項）

例題2

例題1の敷地が特定行政庁の指定する角地で、準防火地域内に準耐火建築物を建てる場合。

• 建ぺい率 ＝ 60% ＋ 10%（準防火地域の準耐火建築物）＋ 10%（角地）＝ 80%
• 最大建築面積 ＝ 200m² × 80% ＝ 160m²

容積率には、この防火・角地の緩和はありません。

敷地が2つの用途地域にまたがるとき（52条7項・53条2項）

建ぺい率も容積率も、それぞれの部分の面積で加重平均します（面積の大きいほうの地域に合わせるのではない）。 実際の試験では、部分ごとに最大面積を出して足すと速く解けます。

例題3

前面道路の幅員8m。敷地のうち、

• A部分：第一種住居地域 120m²（指定建ぺい率60%、指定容積率200%）
• B部分：商業地域 80m²（指定建ぺい率80%、指定容積率400%）

最大建築面積

• A：120m² × 60% ＝ 72m²
• B：80m² × 80% ＝ 64m²
• 合計 136m²

最大延べ面積（道路の制限はそれぞれの地域の乗数で確かめる）

• A：8 × 4/10 ＝ 320% と 200% → 200%。120m² × 200% ＝ 240m²
• B：8 × 6/10 ＝ 480% と 400% → 400%。80m² × 400% ＝ 320m²
• 合計 560m²

セットバック（42条2項）

• 幅員4m未満の道で特定行政庁が指定したもの（いわゆる2項道路）は、道路の中心線から2mの線が道路の境界線とみなされます
• 道の反対側が崖地や川などの場合は、反対側の境界線から4mの線が境界線になります
• 境界線とみなされた線と道の間の部分（セットバック部分）は、敷地面積に算入しません（施行令2条1項1号）

例題4

間口10m、奥行き20mの敷地（200m²）が、幅員3mの2項道路に接している。反対側は一般の宅地。

• 中心線から2m下がるので、後退する幅 ＝ 2m − 1.5m ＝ 0.5m
• セットバック部分 ＝ 10m × 0.5m ＝ 5m²
• 建ぺい率・容積率の計算に使う敷地面積 ＝ 200m² − 5m² ＝ 195m²

覚え方のまとめ

• 「容積率は指定と道路（住居4/10・その他6/10）の小さいほう」、ただし道路幅員12m未満のとき
• 「建ぺい率は防火・準防火で＋10%、角地で＋10%、両方で＋20%」
• 「80%地域の防火地域内の耐火建築物は建ぺい率の制限なし」
• 「またがる敷地は部分ごとに計算して足す」
• 「2項道路は中心線から2m、セットバック部分は敷地面積に入れない」